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关于印发《赤峰市物业质量保修金管理暂行办法》、《赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法》、《赤峰市物业管理招标投标暂行办法》、《赤峰市物业服务企业动态监管暂行办法》的通知
来源: 发布时间:2012-11-22 15:07:44
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赤建发物业字〔2012〕24号

 

 

委属各科室、各旗县区住建局(房管局)、各房地产开发企业、各物业服务企业:

  《赤峰市物业质量保修金管理暂行办法》等四项制度已经委主任办公会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

                    2012年11月22日    

 

 

    赤峰市住房和城乡建设委员会       2012年11月22日印发

 

赤峰市物业质量保修金管理暂行办法

 

第一章 总则

    第一条 为了加强物业质量保修金管理,维护相关业主的合法权益,保障相关物业在保修期内的正常使用和维修,根据国家、自治区和市政府有关规定,结合本市实际,制定本办法。

    第二条 本办法所称的物业质量保修金(以下简称保修金)是指房地产开发企业(以下简称开发企业)在住宅小区综合验收备案前,按照规定的比例向物业管理部门交存的,在保修期内履行保修义务的保证资金。

    第三条 本办法适用于本市行政区域内新建住宅项目保修金的交存、使用、退还和监管。

    第四条 保修金管理坚持统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管的原则。

    第五条 市住建委负责全市保修金管理工作的指导、监督,中心城区(红山区、松山区)保修金的管理。其他各旗县区住建局(房管局)负责本行政区域内保修金的管理工作。

    第六条 各旗县区住建(房管)部门应当组建保修金管理机构,具体负责保修金的收取、核算、使用、退还等工作;各旗县区住建(房管)部门已设有住宅专项维修资金管理机构的,由该机构一并负责保修金的日常管理工作。

    第七条 保修金管理应当接受财政、审计等相关部门的监督。

第二章 交存

    第八条 开发企业新建用于销售的住宅物业,均应按照工程造价管理部门每年测定并公布的每平方米各类建筑安装平均价格2%标准交存保修金,建筑安装平均价格包含住宅小区内单体建筑、配套公共服务设施等建设费用。

    第九条 积极鼓励开发企业创建精品工程,树立品牌意识。根据开发企业信用状况、资质等级、售后服务体系建立等情况,适当降低保修金收取标准,并应当遵守如下规定:

   (一)开发企业质量保证体系及售后维修服务体系健全,前期物业管理质量控制措施到位,结合已交付使用的项目在回访维修、业主投诉率、工程质量问题等方面,经质量监督、开发企业管理等部门评价认可的,收取标准可适当降低,但降低比例不得超过应交额的20%。

   (二)获得国家级、自治区级、市级优质工程奖的项目,可在该项目获奖后分别退还剩余保修金的60%、40%、30%。

    前款(一)、(二)项累计计算,降低或退还保修金不得超过交存额的60%。

    第十条 物业管理部门在收取保修金前,应将开发企业需交存的保修金标准和具体数额函告开发企业。

    第十一条 开发企业对交存保修金的数额有异议的,应当在接到函告后7个工作日内向物业管理部门提出复核申请,物业管理部门应当及时进行复核。

    第十二条 开发企业在办理住宅小区综合验收备案前,应当一次性足额向物业管理部门指定的帐户交存保修金,否则不得进行住宅小区综合验收备案和房屋产权登记。

    第十三条 物业管理部门收取保修金,应当开具财政主管部门准许使用的票据。 

第三章 使用

    第十四条 在保修期内,相关物业出现质量问题,需要维修时,开发企业不按要求时限和标准履行保修义务或者因歇业、注销、破产等原因无法履行保修义务的,物业管理部门可按本办法有关规定使用保修金。

    第十五条 房屋建筑工程保修金保证的保修责任期限,自开发企业将房屋交付业主之日起计算。正常使用条件下,最低保修期限为:

   (一)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

   (二)供热系统,为5个采暖期;

   (三)供冷系统,为2个供冷期;

   (四)电气管线、给排水管道、设备安装,为2年;

   (五)装修工程,为2年。

    其他项目的保修期限和保修范围,由开发企业和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。

    第十六条 住宅小区内配套公共服务设施保修责任期限,自住宅小区综合验收备案之日起计算。正常使用条件下,小区绿化设施的最低保修期限为2年,其他各项配套公共服务设施的最低保修期限为1年。

    第十七条 下列情形不属于保修范围,不应使用保修金进行维修:

   (一)因业主不当使用物业或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的物业质量问题;

   (二)非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题;

   (三)因物业服务企业管理不当出现的质量问题;

   (四)因不可抗力造成的物业质量问题。

    第十八条 物业在保修期内发生质量问题,由物业管理部门组织相关单位进行现场核实,并确认责任方。属开发企业责任的,由开发企业负责;属物业服务企业责任的,由物业服务企业负责;属业主使用不当等原因出现的质量问题,由业主自行负责;因其他单位或个人原因出现的质量问题,由当事人通过协商或法律途径解决。

    第十九条 经核实确认属开发企业维修责任的,由物业管理部门通知开发企业进行维修。开发企业不履行维修义务的,物业管理部门可以委托物业服务企业或其他具有相应施工资格的施工单位进行维修。

    第二十条 物业管理部门委托的维修单位,应当编制维修方案及资金预算,报物业管理部门审查后组织维修。

    实施维修的物业服务企业、施工单位完成维修后,应向物业管理部门提供物业维修工程费用清单、维修前后影像资料、相关业主签字确认单等资料。

    第二十一条 物业管理部门在收到物业维修工程费用清单和相关资料,就维修有关情况核实后,20个工作日内从保修金中列支维修费用划转给维修单位。

    第二十二条 开发企业对维修责任存在异议的,由工程质量监督部门组织开发企业、设计单位、监理单位、施工单位、物业服务企业和业主进行现场核实。

    第二十三条 发生严重影响使用功能的紧急抢修事故时,物业服务企业可先行垫资维修,并保存相关证据,在责任认定明确后,符合本办法规定的保修金使用情形的,可以申请使用保修金清偿。

    第二十四条 保修金使用后,物业管理部门应在维修工程结算之日起30个工作日内,将保修金使用明细函告开发企业。 

第四章 监管及退还

    第二十五条 物业管理部门应在商业银行开立专户存储保修金。保修金存储最长年限为5年,按人民银行公布的同期活期存款利率计息。

    第二十六条 开发企业正常履行法定保修责任,没有使用保修金的,经在住宅小区内向业主公示无异议后,物业管理部门按保修金本息余额的一定比例每年退还保修金。公示期为30天。

    具体比例为:自保修金交付之日起计算,满一年退5%、满二年退15%、满三年退20%;满四年退35%;满五年退剩余部分。

    第二十七条 保修金全部退还后,建设单位应依法、依约继续承担相应的质量责任。

    物业保修期内发生严重质量缺陷,经反复维修,截止保修期到期仍有影响物业正常使用质量遗留问题的,保修金暂不予以退还,直至相关质量问题得到修复为止。

    第二十八条 开发企业因歇业、注销、破产或者其他情形终止的,其原交存的保修金本息余额由物业管理部门予以提存,并进行公示,专项用于该物业项目的维修。保修金交存满5年后,物业管   理部门将本息余额转入该项目住宅专项维修资金账户,作为该项目住宅专项维修资金使用。

    第二十九条 物业管理部门应当每年以相关业主方便查阅的形式定期公示相关保修金的交存、使用、退还等情况,接受业主、开发企业的监督。 

第五章 附则

    第三十条 各旗县区可依据本办法,结合当地实际,制定本行政区域内的保修金管理办法实施细则。

    第三十一条 本办法由市住房和城乡建设委员会负责解释。

    第三十二条 本办法自2012年12月1日起实施。

    本办法实施后,凡未通过住宅小区综合验收备案的项目,均按本办法规定的标准交存保修金。

    附件:1.物业建筑安装总造价分类一览表

    2.物业质量保修金交存通知

    3.物业质量保修金交款凭证

    4.物业质量保修金(预付款)使用申请表

    5.物业质量保修金(预付款)使用通知书

    6.物业维修工程现场签证单

    7.物业维修工程竣工验收单

    8.物业质量保修金退还申请单

    9.物业质量保修金退还公示

    10.物业质量保修金退还通知单

附件1

     

  物业建筑安装总造价分类一览表

             (        年度)

 

物业类别

范围

建筑安装造价

(元/m2)

多层住宅

7层以下(含七层)

 

高层住宅

8层以上(含八层)

 

别墅

独栋、双拼、联排、叠拼

 

配套公共

服务设施

 含小区绿化、道路、路灯、排水设施等。

 

 

附件2                                                       

 

编号:        

物业质量保修金交存通知

 

 

                   (开发企业):

经核实,您企业建设的位于     区     街道办事处    路                 物业项目,其建筑面积      ㎡;根据规定,应交存物业质量保修金:       元(人民币),大写:          。请于    日内将该物业质量保修金交存至       物业管理部门开设的物业质量保修金专户。

保修金专户户名:                                 

保修金专户账号:                                 

保修金专户管理银行:                             

特此通知

 

                           物业管理部门(盖章)

                      年  月  日

 

附件3

物业质量保修金交款凭证

收款日期:    年   月   日                                                         编号:

交款单位

 

 

建筑面积(㎡)

 

项目名称                   

 

交款通知编号

 

应交保修金额(元)

 

实收金额(元)

大写 :

小写:

监管机构

 

物业质量保修金专户账号

 

专户银行

 

项目分户账号

 

收款银行

盖章

经办人

 

 

 

注:本交款凭证一式四份,由收款银行、交款单位、质量监督站、物业管理部门各执一份,由收款银行打印填制。

 

附件4

编号:    

物业质量保修金(预付款)使用申请表

申请

单位

情况

(施工企业)

物业企业名称

 

签章

 

传真

 

联系电话

 

电子邮箱

 

项目名称

 

项目分户账号

 

项目坐落

         区         街道办事处      路       

计划使用    保修金

物业交付时间:

施工单位名称

施工单位资质证号

工商注册号

法定代表人

联系电话

 

 

 

 

 

维修项目及范围

 列支范围

用途

决(预)算金额(元)

 

 

 

 

 

 

申请拨付总额:

¥                 元(人民币)

大写:                        

业主

委员会

意见

                                                                      

业主委员会(盖章):

年   月   日                                                          

社区居民委员会

意见

 社区居民委员会(盖章):                                                                      

年   月   日

所在街道办事处

意见

 街道办事处(盖章):                                                                      

年   月   日

物业管理部门意见

 

 

经办人:

   年   月   日  

 

 

审核人: 

   年   月   日  

    物业主管部门(盖章) 

签批人: 

   年   月   日  

附件5

编号:          

物业质量保修金(预付款)使用通知书

                  :(银行名称)

位于    区    街道办事处    路   号              (项目名称),该项目分户账号:                     。 因                                                                                                                                                                                                                         

                                原因,需使用物业质量保修金。经核实,符合规定,同意在该项目的物业质量保修金专户中支取:   元(人民币),划拨至              (施工企业或物业服务企业名称),其开户银行:                  ;账号:                       。

 

 

 

物业管理部门(盖章)

       年    月    日

 

 

 

 

 

附件6

 

物业维修工程现场鉴证存根联

项目名称

 

施工内容

 

施工单位

 

施工进度

 

鉴证时间

 

现场鉴证情况

 

施工单位

鉴证人员: 

 

年   月   日

负责人(签字):

施工单位(盖章):

年   月   日

业主或

物业服务企业

鉴证人员: 

 

年   月   日

负责人(签字):

物业服务企业(盖章):

年   月   日

 

物业维修工程现场鉴证单

项目名称

 

施工内容

 

施工单位

 

施工进度

 

鉴证时间

 

现场鉴证情况

 

施工单位

鉴证人员: 

 

年   月   日

负责人(签字):

施工单位(盖章):

年   月   日

业主或

物业服务企业

鉴证人员: 

 

年   月   日

负责人(签字):

物业服务企业(盖章):

年   月   日

附件7

 

物业维修工程竣工验收存根联

项目名称

 

施工内容

 

施工单位

 

验收时间

  

验收情况

 

施工单位

验收人员: 

 

年   月   日

负责人(签字):

施工单位(盖章):

年   月   日

业主或

物业服务企业

验收人员: 

 

年   月   日

负责人(签字):

物业服务企业(盖章):

年   月   日

 

 

 

物业维修工程竣工验收单

项目名称

 

施工内容

 

施工单位

 

验收时间

  

验收情况

 

施工单位

验收人员: 

 

年   月   日

负责人(签字):

施工单位(盖章):

年   月   日

业主或

物业服务企业

验收人员: 

 

年   月   日

负责人(签字):

物业服务企业(盖章):

年   月   日

附件8

 

编号:    

物业质量保修金退还申请单

申请

单位

 

物业    交付时间

 

申请时间

 

 

退

我单位开发建设的            物业(项目名称),在保修期内,按照有关规定和《住宅质量保证书》的约定,履行保修义务,保修项目的质量符合国家的规范、规程、标准和原设计图纸的要求。根据规定,申请退还我单位交存的该物业质量保修金本息余额     元(人民币),请予以核实。我单位将按国家规定和合同约定继续承担相应的质量责任。

开发企业名称:                           

账号:             开户银行:                

                             开发企业:(公章)

         年    月    日

 业主委员会意见

                               

业主委员会(盖章)                                                      年   月   日

社区

居委会意见

 

社区居民委员会(盖章)                                                                                                                            年   月   日

街道

办事处意见

 

街道办事处(盖章)                                                                                                                               年   月   日

物业

管理

部门

意见

  

经办人:

审核人:

签批人:               

物业管理部门(盖章):                                 

年   月   日

 

 

附件9

 

编号:         

物业质量保修金退还公示

 

                       (项目名称):

由                    单位建设的                  (项目名称)工程,物业交付时间为       年     月     日。在保修期内,开发企业按国家、自治区和市政府有关规定和《住宅质量保证书》约定的保修期限和保修范围,履行保修义务,保修项目的质量符合国家的规范、规程、标准和原设计图纸的要求。按照规定,拟退还                                      (建设单位)交存                              (项目名称)物业质量保修金本息余额            元(人民币),此公示期为30天。公示期内如有异议,请书面向(物业主管部门名称)反映。

特此公示

 

物业管理部门(盖章)

                                       年   月   日

 

物业主管部门办公地址:                   

物业主管部门邮政编码:                   

物业主管部门联系电话:                   

附件10

 

编号:         

 

物业质量保修金退还通知单

 

                       (银行名称):

位于       区         街道办事处        路         号

                                      (项目名称),开发企业:                 该项目分户账号:            。请退还                      (建设单位)交存的                (项目名称)物业质量保修金本息余额合计                元(人民币)。

开发企业账户名称:                  开发企业开户银行:               ;开发企业账号:                    。

 

 

物业管理部门(盖章)

                                          年   月   日

 


赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法

 

    为加强对物业服务企业的监督和管理,规范物业服务企业行为,建立发展有序的物业管理市场环境,根据《赤峰市物业管理办法》有关规定,结合我市实际,制定本办法。

    一、适用范围

   (一)凡在赤峰市行政区域内,实施前期物业管理的新建住宅项目;已实施物业管理的区域更换物业服务企业的;以及未实施物业管理的区域经过整治改造实施物业管理的;接受委托的物业服务企业均应按规定的标准交纳物业服务履约保证金。

   (二)履约保证金的交纳标准、交纳时间、使用范围、退还条件、争议处理方式等内容,应在招标文件或物业服务合同中具体约定。

    二、交纳标准

   (一)物业服务履约保证金的交纳标准,按照接管物业项目一年应交物业服务费的50%计算,由物业服务企业交纳。物业服务履约保证金使用后,余额不足交纳标准50%的,物业服务企业应按照标准补足。

   (二)为鼓励先进,激励后进,被评为国家级优秀物业服务企业的,履约保证金可下浮30%;被评为自治区级优秀物业服务企业的,履约保证金可下浮20%;被评为市级优秀物业服务企业的,履约保证金可下浮15%;被评为旗县区级优秀物业服务企业的,履约保证金可下浮10%。

   (三)履约保证金所产生的利息归物业服务企业所有,利率按照人民银行规定的活期存款利率计算。

    三、交纳程序

   (一)通过招投标方式选聘物业服务企业的,物业服务企业在接到中标通知书5日内按招标文件的要求,向项目所在地物业主管部门交纳。通过协议方式选择物业服务企业的,物业服务企业在物业服务合同签署前5日内,按照约定向项目所在地物业主管部门交纳。

   (二)通过招投标方式选聘物业服务企业,物业服务企业未按规定及时交纳履约保证金的,物业主管部门不予中标备案和物业服务合同备案。物业服务企业未交纳履约保证金强行接管物业项目的,由物业主管部门限制其参加其他项目的招标投标活动,并在物业服务企业资质年检(换证)时统一收取。

    四、使用范围

    物业服务企业接管物业项目后,未按物业服务合同履行义务时,可由业主、业主委员会或社区居委会申请,物业主管部门核实确认,使用履约保证金代替物业服务企业履行义务,费用从履约保证金中列支。

    五、退还条件

   (一)物业服务企业在物业服务合同终止后,若无违约行为或根据人民法院、仲裁委员会生效的法律文书履行全部义务的,在按照规定办理交接手续后,即可向项目所在地物业主管部门申请退还履约保证金,物业主管部门在收到申请10个工作日内应及时办理退还手续。

   (二)物业服务终止,合同双方有异议,且物业服务企业有下列情形之一的,暂不退还履约保证金:

    1.物业服务合同未终止;

    2.物业服务合同约定期内,对物业共有部位、共用设施设备未尽管理、养护和维修义务,导致其不能正常使用;

    3.未按规定移交物业管理用房、物业档案等资料;

    4.物业服务人员未按规定撤出物业管理区域,不配合办理交接手续;

    5.未按规定结算、清退预收、代收的有关费用;

    6.法律、法规、政策规定和合同约定的不予退还的其他情形。

   (三)对于不具备履约保证金退还条件的,物业主管部门应当督促物业服务企业进行整改。物业服务企业达到整改要求的,物业主管部门应当在10个工作日内退还履约保证金。物业服务企业拒绝整改或达不到整改要求的,由物业主管部门在履约保证金足以支付的范围内,指导业主委员会或接管的物业服务企业进行整改;未成立业主委员会并无物业服务企业接管的,由物业主管部门会同街道办事处督促社区居委会介入整改,所发生的合理费用,在履约保证金中核减,核减后履约保证金仍有余额的,物业主管部门在30日内退还剩余的履约保证金。

   (四)物业服务企业和物业主管部门对履约保证金退还以及产生的费用有争议且不能协商解决的,可以依法向当地人民法院提起诉讼或申请当地仲裁委员会仲裁。

   (五)街道办事处、社区居委会参与物业服务履约保证金的使用和管理,物业服务合同终止,退还履约保证金时,物业主管部门应征求街道办事处、社区居委会的意见。

    六、管理要求

   (一)各旗县区物业主管部门应对物业服务履约保证金实行按项目建账,专项核算,专户存储,专款专用,任何单位和个人不得挪用,每年要按年度、分项目向市物业主管部门提供物业服务履约保证金工作报表和管理情况的书面报告。

   (二)各旗县区物业主管部门应当完善履约保证金管理制度,规范工作程序。履约保证金接受财政、审计等相关部门的监督,要定期委托具备资质的审计机构进行审计。

   (三)物业主管部门、街道办事处及社区工作人员利用职务上的便利,未按本办法要求行使监督管理职责,发现违规行为不予查处或违规挪用履约保证金的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    七、附则

   (一)本办法由赤峰市住房和城乡建设委员会负责解释,自2012年12月1日起实施。

   (二)本办法实施后,已选择前期物业服务企业,但未通过住宅小区综合验收备案的项目,也应按本办法规定的标准交纳物业服务履约保证金。

附件:1.物业服务履约保证金交存通知

      2.物业服务履约保证金交款凭证

      3.物业服务履约保证金使用申请表

      4.物业服务履约保证金使用通知书(银行)

      5.物业服务履约保证金使用通知书(物业服务企业)

    6.物业维修工程竣工验收单、存根

    7.物业服务履约保证金补存通知书

    8.物业服务履约保证金退还申请表

    9.物业服务履约保证金退还凭证

 

附件1

 

编号:         

 

物业服务履约保证金交存通知

 

                :

经核实,您单位服务的                             物业项目,建筑面积             平方米 ;根据《赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法》的规定,应交存物业服务履约保证金:         元(人民币),大写:            。请于    日内将该物业服务履约保证金交存至物业服务履约保证金专户。

专户户名:                           

专户账户:                           

专户银行:                           

特此通知。

      

 

物业主管部门(章)

年   月    日

 

 

附件2

 

物业服务履约保证金交款凭证

 

收款日期:     年    月    日                                                                      编号:

交款单位名称

 

管理面积

 

交款通知编号

 

应交履约保证金金额

 

实收金额

大写:                                       小写:

监督机构

 

履约保证金专户帐号

 

专户银行

 

物业服务项目分账户

 

备注:

 

收缴银行

 

(章)

经手人

 

注:本凭证一式三份,由收款银行、交款单位、物业主管部门各执一份,由收款银行打印填制。

 

 

 

附件3

 

编号:            

物业服务履约保证金使用申请表

申请人

情况

名称

 

签字或盖章

 

传真

 

联系电话

 

电子邮箱

 

服务项目名称

 

服务项目分户账号

 

服务项目坐落

 

使用履

约保证

金计划

合同签订时间:

施工单位名称

施工单位资质证号

工商注册号

法定代表人

联系电话

 

 

 

 

 

维修项目及范围

列支范围

用途

用款数额(元)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

用款总额

大写:               元  小写:        元(人民币)

业主委员会(社区居委会)意见

业主委员会或社区居委会     

(盖章)          

年    月    日       

物业服务企业意见

 

物业服务企业(盖章)    

年    月    日       

街道办事处意见

 

街道办事处(盖章)     

         年    月    日       

物业主管部门意见

 

 

             物业主管部门

(盖章)

经办人:                 年    月    日

审核人:                 年    月    日

签批人:                 年    月    日

备注:此表一式四份。

 

 

附件4

 

编号:       

物业服务履约保证金使用通知书

                        :(银行名称)

                    (项目)位于                   ,履约保证金分户账号为:                ,帐户资金:         元。因                                                        

                                                         

                    原因,需使用物业履约保证金。经核实,符合《赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法》的规定,同意使用该账户物业履约保证金                  元(人民币),划转至                      ,其开户银行:                   ;银行账号:                             。

 

 

 

 

物业主管部门(章)   

 

年    月    日  


附件5

 

编号:       

物业服务履约保证金使用通知书

                        :(物业服务企业名称)

                       (项目)位于                    ,履约保证金分户账号为:                ,帐户资金:         元。因                                                      

                                                           

                     原因,需使用物业履约保证金。经核实,符合《赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法》的规定,同意使用你账户物业履约保证金                元(人民币),划转至                     ,其开户银行:                      ;银行账号:                             。

 

 

  

物业主管部门(章)   

 

年   月   日  


附件6

 

编号:       

物业维修工程竣工验收存根联

物业服务项目

 

施工内容

 

施工单位

 

验收时间

 

验收意见

 

施工单位

验收人员:

(章)

负责人:

年   月    日

业主、业主委员会或社区居委会

验收人员:

(章)

负责人:

年   月  日

物业主管部门

验收人员:

(章)

负责人:

年   月    日

 

-------------------------------------------------------              

物业维修工程竣工验收单

物业服务项目

 

施工内容

 

施工单位

 

验收时间

 

验收意见

 

施工单位

验收人员:

(章)

负责人:

年   月    日

业主、业主委员会或社区居委会

验收人员:

(章)

负责人:

年   月  日

物业主管部门

验收人员:

(章)

负责人:

年   月    日

附件7 

编号:       

物业服务履约保证金补存通知书

 

            :

位于                      (物业服务项目 ) ,因    

                                                      

                             原因,已使用物业履约保证金         元(人民币),按照《赤峰市物业服务履约保证金管理暂行办法》的规定,已不足应交履约保证金的50%,请你单位在15日内向          物业履约保证金账户补存      元(人民币)。

专户户名:                                

专户账户:                                

分户账户:                                

管理银行:                                

 

特此通知。

      

物业主管部门(章)

年   月    日

 

 

附件8

编号:       

 

物业服务履约保证金退还申请表

 

申请单位

 

交纳履约

保证金时间

 

申请

时间

 

申请退还履约保证金理由

 

我单位负责服务的         (项目名称),在合同责任期内,已按相关法律法规的规定及委托的《物业服务合同》的约定,履行了义务。现由于                       原因,特申请退还我单位交存的物业服务履约保证金剩余金额            元(人民币),请予以核实。

物业服务企业名称:

单位账号:

开户银行:

 

 

物业服务企业:(章)

年   月   日

业主委员会或社区居委会意见

 

 

 

业主委员会或社区居委会(章)

年   月  日

街道办事处意见

 

 

 

街道办事处(章)

年   月   日

物业管理部门意见

 

 

 

物业主管部门(章)

 

年   月   日

 

附件9 

编号:       

物业服务履约保证金退还凭证

 

收款日期:      年     月     日                                       

交款单位名称

 

管理面积

 

退款审批表编号

 

应退履约保证金金额

 

履约保证金专户帐号

 

账户资金总额

 

物业服务公司账户

 

实退金额

大写:        小写:     (元)

监督机构

 

收缴银行

 

(章)

经手人

 

备注:

 

 

注:本凭证一式三份,由收款银行、交款单位、物业主管部门各执一份,由收款银行打印填制。

 

 

赤峰市物业管理招标投标暂行办法

 

第一章 总 则

    第一条 为规范物业管理的招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》,国家、自治区《物业管理条例》,建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《赤峰市物业管理办法》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定,结合本市实际,制定本办法。

    第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理招标投标活动。

    第三条 物业管理招标投标活动,应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。

    第四条 各级建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。其主要职责是:

   (一)指导、监督物业管理招标投标活动;

   (二)建立物业管理招标评标专家库;

   (三)处理有关投诉、举报;

   (四)查处物业管理违法招标投标行为。 

第二章 招 标

    第五条 下列物业管理招标投标活动,招标人应当在政府指定的招投标服务平台,通过公开招标投标方式确定物业服务企业:

   (一)新建住宅项目及同一物业管理区域内非住宅项目实施前期物业管理的;

   (二)已实施物业管理的区域更换物业服务企业的,以及未实施物业管理的区域经过整治改造实施物业管理的;

   (三)按照有关规定需要通过招投标方式确定物业服务企业的其他项目。

    第六条 建设工程规划许可证核准的总建筑面积在2万平方米以下的,或经发布二次招标公告,有效投标人仍少于3个的物业管理项目,经物业行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

    第七条 通过招标投标方式选聘物业服务企业的,应当按照下列规定时限完成物业管理招标投标工作:

   (一)新建住宅项目前期物业管理,建设单位应当在办理建设工程施工许可证前完成;

   (二)已实施物业管理的区域更换物业服务企业的,业主委员会或社区居委会应当在街道办事处的指导和监督下,在原物业服务合同终止前1个月完成;

   (三)未实施物业管理的区域经过整治改造实施物业管理的,组织实施整治改造的部门,应当在整治改造实施前完成。

    第八条 招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构具体办理招标事宜。

    前期物业管理招标小组成员由建设单位指派,业主或者业主大会物业招标小组由街道办事处推荐或业主大会选举产生。

    第九条 招标人应当在政府指定的公共媒体上发布招标公告。 

    招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

    第十条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容:

   (一)招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况;

   (二)物业管理服务内容、服务标准、收费标准及要求; 

   (三)投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金、物业服务履约保证金标准;

   (四)评标标准和评标方法;

   (五)招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间;

   (六)物业服务合同签订说明;

   (七)其他需要说明的内容。

    第十一条 招标人应当在发布招标公告10日前,持下列材料向物业行政主管部门备案:

   (一)项目开发建设的政府批件;

   (二)业主大会决议;

   (三)招标公告;

   (四)招标文件;

   (五)法律、法规规定的其他材料。

    招标人委托招标代理机构的,还应当提交招标代理委托合同。

    物业行政主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。

    第十二条 招标人可以按照招标文件规定,对投标申请人进行资格预审。

    第十三条 招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

    第十四条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在提交投标文件截止时间至少15个工作日前,以书面形式通知所有招标文件收受人,并报物业行政主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第三章 投 标

    第十五条 持有物业服务企业资质等级证书、企业法人营业执照的物业服务企业,均可按照业务范围参加相应的物业管理投标活动。

    第十六条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应,投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。 

    第十七条 投标文件形式应当符合招标文件的要求,技术标、信誉标和经济标文件应当分别编制。

    第十八条 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。

    第十九条 投标人应当在要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件送达投标地点。

    招标人收到投标文件后,应当签收保存,并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,不得擅自开启。投标文件提交截止时间过后,有效投标人少于3个的,招标人应当重新发布招标公告组织招标。

    第二十条 投标人在要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回提交的投标文件,并书面通知招标人,补充、修改的内容作为投标文件的组成部分。

    第二十一条 招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止,最短不得少于20个工作日。

    第二十二条 投标文件有下列情形之一的,投标无效:

   (一)未按招标文件规定密封或者加盖印章的;

   (二)未按招标文件规定的格式要求提交的;

   (三)逾期送达的;

   (四)投标人所报物业服务费高于或低于招标人按照价格主管部门规定设定的收费标准的;

  (五)投标人不按招标文件要求交纳投标保证金的;

   (六)不符合招投标有关法律法规规定的其他情形。

第四章 开标、评标和中标

    第二十三条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间同一日期,在物业行政主管部门的监督下由招标人组织公开进行。 

    第二十四条 评标应当由依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

    第二十五条 评标委员会的专家,应当由招标人在开标前当日,从物业管理招标评标专家库中随机抽取,评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

    有下列情形之一的,不得担任评标委员会成员:

   (一)投标人或者投标人主要负责人的近亲属;

   (二)与投标人有经济利益关系的;

   (三)曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当行为受过行政处罚或者刑事处罚的。

    评标委员会成员有前款规定情形之一的,应当主动提出回避。

    第二十六条 评标委员会经评审,认为所有投标都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。所有投标被否决的,招标人应当重新组织招标。

    第二十七条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责,遵守职业道德,对所提出的评审意见承担个人责任。

    评标委员会成员不得私下接触投标人,不得收受投标人的财物或者其他好处。

    评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较以及与评标有关的其他情况。

    第二十八条 评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和分别现场答辩,评标应当保密进行。

    第二十九条 技术标文件评议标准,主要包括下列内容: 

   (一)物业管理机构设置和资源配置方案;

   (二)物业管理方案;

   (三)创优规划和创新管理方法;

   (四)服务质量控制方法。

    第三十条 信誉标文件评议标准,主要包括下列内容:

   (一)物业服务企业资质;

   (二)物业服务企业经营业绩;

   (三)物业项目负责人业绩;

   (四)物业服务企业诚信档案。

    第三十一条 设有经济标的,经济标文件评议标准,主要包括下列内容:

   (一)物业管理投标报价;

   (二)物业管理经营成本支出测算。

    第三十二条 现场答辩评议标准,主要包括下列内容: 

   (一)语意表达和沟通能力;

   (二)物业管理法规、政策熟悉程度;

   (三)物业管理业务水平。

    第三十三条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面报告,推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。

    招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

    第三十四条 评标结果应当在评标会议结束后进行公示,公示期为7个工作日;公示期间,投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出异议或者向物业行政主管部门投诉、举报。物业 行政主管部门应当自接到投诉、举报之日起5个工作日内依法处理,并予以书面答复。

    第三十五条 招标人应当在评标会议结束后30个工作日内确定中标人,同时将中标结果告知中标人和未中标的投标人,并将未中标的投标文件退还投标人。

    第三十六条 招标人应当自确定中标人之日起15个工作日内,持下列材料向物业行政主管部门备案:

   (一)招标公告;

   (二)招标文件;

   (三)开标评标过程;

   (四)评标委员会的评标报告;

   (五)中标人的投标文件;

   (六)法律、法规规定的其他材料。

    市物业行政主管部门负责中心城区物业管理招标投标备案工作。

    第三十七条 招标人应当自中标人接到中标通知书之日起30个工作日内和中标人签订规范的物业服务合同,招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同签订之日起5个工 作日内,招标人应当向投标人退还投标保证金。中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的,投标保证金不予退还。 

    招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的,给中标人造成的损失少于投标保证金金额的,按照投标保证金的金额赔偿;给中标人造成的损失超过投标保证金的,还应对超出部分予以赔偿。

    第三十八条 中标人应在接到中标通知书5个工作日内,向招标项目所在地物业行政主管部门,缴纳物业服务履约保证金,履约保证金的标准按中标物业项目一年服务费的50%计算。未交纳履约 保证金的中标人,招标人不得与其签订物业服务合同。

    中标人应当按照物业服务合同履行义务,并不得向他人转让中标项目。

    第三十九条 招标人有下列行为之一的,中标无效:

   (一)招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名称、数量,或者可能影响公平竞争有关招标投标其他情况的;

   (二)招标人违反规定,与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的;

   (三)招标人与投标人串通投标的。

    第四十条 投标人有下列行为之一的,中标无效:

   (一)投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的; 

   (二)投标人向招标人或者评标委员会成员通过行贿等违法违纪手段谋取中标的;

   (三)投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标的;

   (四)投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的;

   (五)中标后未按照规定交纳物业服务履约保证金的。  

第五章 法律责任

    第四十一条 对违反本办法规定的行为,由物业行政主管部门依法予以行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第四十二条 物业行政主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的,由其所在单位或者上级部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 

第六章 附 则

    第四十三条 物业管理招标费用由招标人承担。

    第四十四条 本办法由赤峰市住房和城乡建设委员会负责解释。

    第四十五条 本办法自2013年1月1日起施行。

 

赤峰市物业服务企业动态监管暂行办法

                   

    第一条 为加强物业服务企业监管,建立物业服务市场准入和退出机制,推进物业服务行业诚信体系建设,根据国家、自治区和市政府物业管理有关规定,结合本市实际,制定本办法。

    第二条 本办法适用于本市行政区域内,四级资质(含四级)以上物业服务企业的动态监督管理。

    第三条 市物业行政主管部门建立赤峰市物业服务企业动态监管系统(简称动态监管系统),依据物业管理有关法律、法规、规章和规范性文件,制定《赤峰市物业服务企业违法违规行为记分标准》(简称《记分标准》),物业项目所在地物业行政主管部门通过日常巡查、集中检查、市场抽查和社会投诉、举报等方式,对物业服务企业的违法违规行为进行记分,并按照积分对物业服务企业做出相应处理。《记分标准》将根据有关法律法规和政策变化适时完善调整。

    第四条 物业项目所在地物业行政主管部门对物业服务企业违法违规行为进行行政处罚、处理时,应依据《记分标准》进行记分,在做出行政处罚决定之日起90日内,在物业服务企业无异议前提下,将行政处罚、处理和记分情况上传至动态监管系统。

    物业项目所在地物业行政主管部门可以委托街道办事处、社区居委会对辖区内的物业服务行为进行监督检查,街道办事处、社区居委会对于检查发现的违法违规行为可以提出处理和记分的初步建议,报物业项目所在地物业行政主管部门核查并做出相应处理和记分。

    第五条 市物业行政主管部门通过动态监管系统进行记分累积,并根据物业服务企业不同的积分结果,移交到物业企业注册地物业行政主管部门做出相应处理或直接处理,同时依照有关规定予以公示。

    物业项目所在地与物业服务企业注册地不一致的,由物业项目所在地物业行政主管部门进行检查并提出处理意见,移交到物业服务企业注册地物业行政主管部门做出相应处理。

    第六条 物业服务企业记分周期为每年元月1日至12月31日,记分周期届满,重新记分。原年度积分记入物业服务企业信用档案。

    物业服务企业被降低资质等级的,当前积分记入该企业的信用档案,并重新记分。

    第七条 根据物业服务企业累计积分,分别进行以下处理:

   (一)积分低于-6分时,由注册地物业行政管理部门对其提出书面警示,责令限期整改,整改期间该企业不得参加本市和自治区、国家示范项目考评。

   (二)积分低于-9分时,由注册地物业行政管理部门约谈该物业服务企业的法定代表人,予以行政告诫,一年内该企业物业服务资质不得升级,不得承接新物业项目。

   (三)积分低于-12分时,建议自治区住建厅对该企业降低资质等级或吊销资质证书,该企业一年内不得承接新物业项目。

    上述处理措施中,在做出处理决定之前予以公示。

    第八条 物业服务企业获得国家物业管理奖励的一次加5分,获得自治区物业管理奖励的一次加3分,获得市级物业管理奖励的一次加2分,获得旗县区级物业管理奖励的一次加1分;物业服务项 目获得国家示范项目一个加5分,获得自治区示范项目一个加3分,获得市级表彰项目一个加2分,获得旗县区级表彰项目一个加1分;复验通过的,按年度加分。

    第九条 物业服务企业的加分不冲抵企业违法违规行为的积分,但可与积分相加,相加后总分值高于零分(不含零分)的,可以作为物业服务企业优良或良好业绩记入该企业的信用档案。

    第十条 总分值作为物业服务企业资质升级条件之一:

   (一)四级资质升三级的,记分时间满1年且总积分高于零分;

   (二)三级升二级的,记分时间满2年且总积分高于零分;

   (三)二级升一级的,记分时间满3年且总积分高于零分。

    第十一条 各旗县区物业行政主管部门发现物业服务企业存在违法违规行为的,应当及时处理并记分;有关单位及其执法人员有下列行为之一的,市物业行政主管部门将进行通报批评,情节严重 的将按照有关规定追究责任。

   (一)收到公民、法人或者其他组织的投诉、举报后,不按规定履行调查、处理职责的;

   (二)应当处理而未进行处理的;

   (三)对处理情况故意隐匿不报的;

   (四)做出的处理决定违法或明显不当的;

   (五)未按照《记分标准》记分或未按照本办法规定的程序报送记分的。

    第十二条 在本市承接物业项目的外埠物业企业的动态监管,参照本办法执行。

    第十三条 物业项目的日常检查考核及物业服务企业年终考核工作,按照《关于印发<赤峰市物业服务企业检查考核办法>的通知》(赤建发物业字〔2012〕3号)文件内容,也一并纳入到动态监管系统实施。

    第十四条 本办法由赤峰市住房和城乡建设委员会负责解释。

    第十五条 本办法自2013年1月 1日起施行(半年之内,只积分不处理,不记入信用档案)。

    附件:赤峰市物业服务企业违法违规行为记分标准


赤峰市物业服务企业违法违规行为记分标准

行为类别

违法违规行为

认定依据

处理处罚依据

处理处罚内容

分值

资质管理

超越资质等级承接物业管理业务

建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条

建设部《物业服务企业资质管理办法》第十九条

警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下罚款。

-2分

资质管理

出租、出借、转让资质证书

建设部《物业服务企业资质管理办法》第十三条第一款

建设部《物业服务企业资质管理办法》第二十条

-6分

资质管理

不按规定及时办理资质变更手续

物业服务企业资质管理办法》第十五条

《物业服务企业资质管理办法》第二十一条

责令限期改正,可处2万元以下罚款。

-2分

资质管理

以欺骗手段取得物业管理资质证书

国务院《物业管理条例》第六十条

国务院《物业管理条例》第六十条第二款

没收违法所得,处5万元以上20万元以下罚款,并吊销资质证书。

-12分

资质管理

聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动

国务院《物业管理条例》第三十三条

国务院《物业管理条例》第六十一条

责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下罚款。

-2分

行为管理

前期物业管理招投标中,物业服务企业未依法通过招投标方式接管住宅物业项目或者未经批准擅自采用协议方式接管住宅物业项目。

国务院《物业管理条例》第二十四条

国务院《物业管理条例》第五十七条

责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下罚款。

-6分

行为管理

未经业主大会同意,擅自改变物业管理用房的用途。

国务院《物业管理条例》第三十八条

国务院《物业管理条例》第六十五条

责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下罚款。

10分

-3分

行为管理

物业服务合同终止时,物业服务企业不移交物业管理用房和有关材料。

国务院《物业管理条例》第三十九条第一款

国务院《物业管理条例》第五十九条

不移交有关材料的,责令限期改正

-2分

逾期仍不移交的,予以通报,并处1万元以上10万元以下罚款。并责令予以移交。

-3分

行为管理

物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人

国务院《物业管理条例》第四十条

国务院《物业管理条例》第六十二条

责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,吊销资质证书。

-6分

行为管理

擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途

国务院《物业管理条例》第五十条

国务院《物业管理条例》第六十六条第(一)项

责令限期改正,给予警告,并处5万元以上20万元以下罚款。

-3分

行为管理

擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益。

国务院《物业管理条例》第五十一条

国务院《物业管理条例》第六十六条第(二)项

-2分

行为管理

擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。

国务院《物业管理条例》第五十五条

国务院《物业管理条例》第六十六条第(三)项

-2分

行为管理

不履行物业服务合同,业主投诉较多,经查证属实的。

建设部《物业服务企业资质管理办法》第十一条

建设部《物业服务企业资质管理办法》第十一条

 

资质审核部门不予核定

 

资质等级

-3

行为管理

物业服务过程中,发生重大责任事故的。

建设部《物业服务企业资质管理办法》第十一条

建设部《物业服务企业资质管理办法》第十一条

-6分

行为管理

发现装修人或者装修企业违反有关装饰装修规定的行为不及时向有关部门报告

建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条

建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条

给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

-1分

行为管理

前期物业管理招投标中,以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。

建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十五条第二款

建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十五条第二款

该项目不记入企业在管项目总面积,不得承接新项目。

-3分

行为管理

前期物业管理招投标中,向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十五条第四款

建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十五条第四款

-3分

行为管理

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产受到损害的。

《内蒙古自治区物业管理条例》第三十七条

《内蒙古自治区物业管理条例》第五十条

依法承担相应的法律责任

-3分

行为管理

物业服务企业年度综合考核为不合格的

《赤峰市物业服务企业检查考核办法》第四条检查考核分数的计算

《赤峰市物业服务企业检查考核办法》第四条检查考核结果的运用

责令限期整改,取消承接新物业项目的资格;整改不力的,根据物业管理有关法律、法规和规章对其物业服务资质进行处理。

-12分

行为管理

物业服务企业未按要求进行备案的

《关于加强物业服务企业备案管理工作的通知》(赤建发物业字〔2012〕7号)

《关于加强物业服务企业备案管理工作的通知》第四条工作要求

各旗县区物业主管部门要定期将物业物业服务企业备案、项目变更、违规处罚等信息上报市物业行政主管部门,作为资质年检的主要内容。

-2分

行为管理

物业服务不到位,经新闻媒体进行曝光的。

《内蒙古自治区物业管理条例》第四十三条

《内蒙古自治区物业管理条例》第四十三条

物业行政主管部门应当及时处理业

主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。

-1分

物业服务不到位,投诉到12319市长公开电话的。

《内蒙古自治区物业管理条例》第四十三条

《内蒙古自治区物业管理条例》第四十三条

-2分

行为管理

前期物业管理项目物业服务企业中标后未及时派遣管理人员介入及履行职责的

《赤峰市物业管理办法》第三十三条

《赤峰市物业管理办法》第三十三条

中标的物业服务企业应在前期物业服务合同签订后7日内派遣专业管理技术人员进入岗位,实施物业前期介入,并在前期物业管理期间履行以下职责。

-3分

行为管理

物业服务企业未交纳物业服务履约保证金的

《赤峰市物业管理办法》第四十三条

《赤峰市物业管理办法》第四十三条

通过招标或协议选聘物业服务企业的,当事人应签订规范的物业服务合同。在合同签署之前,应缴纳物业服务履约保证金,履约保证金的标准按物业项目服务费的50%计算。

-3分

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